一、政府標租案介紹
政府標租案是指政府為了提供公共服務或公共用途，而將特定土地或建物的使用權委託給第三方承租人的一種方式。政府在委託承租人使用這些土地或建物時，通常會有一定的規定和條件，以確保承租人能夠遵守法律規定並提供優質的服務。
政府標租案通常會透過公開招標的方式進行，所有有意承租的人士都可以在政府電子採購網中查看目前有甚麼標案可以參與競標。在招標過程中，政府會發布標書，詳細說明有關土地或建物的詳細資訊、標租期限、租金、承租人需履行的義務和政府的要求等。
二、標租案流程&架構
政府所有標租案皆依據「政府採購法」的相關規範與詩作細則作業執行，以確保招標程序是公開、透明且合法。
政府標租案可以分為兩種類型：土地標租、建物標租。
通常，政府在進行標租案流程會有以下幾個步驟：
- 標案公告：政府機關需發布標案公告，公告招標事宜，包括招標類別、物品描述、招標期限、投標文件繳交方式等。
- 投標人資格審查：政府機關會對投標人的資格進行審查，確認投標人是否符合招標文件所規定的條件，例如是否具有相應的營業執照、註冊證明、技術能力等。
- 標案文件撰寫：政府機關需編寫標案文件，包括招標規則、標案詳細說明、技術要求、投標文件要求、標案評選標準等。
- 投標文件繳交：投標人需要按照標案文件的要求，提交符合要求的投標文件。
- 標案評選：政府機關會根據標案文件所列明的評選標準進行評選，評選項目通常包括技術能力、經濟實力、營運管理能力等。
- 決標：政府機關會根據評選結果選出中標人，並進行決標。
- 合約簽署：中標人需和政府機關進行合約簽署，簽署後開始進行租賃關係。
三、廠商投標要點
首先，欲投標之廠商須於投標前仔細閱讀招標文件，充分理解招標計畫內容、投標廠商資格、投標注意事項、投標方法等資訊，廠商須根據政府所提出的投標須知提供政府所需的廠商資料，像是廠商信用證明、投標廠商聲明書、公司登記證明及負責人身分證影本等等資料，以提高中標機會，且投標廠商也須確保自己的資格符合要求，並遵守相關的法律規範與標案程序。
投標廠商在寫出一份計畫書時可以充分的體現廠商在思考問題的邏輯思路，那要如何讓整份報告思路清晰，讓評審者容易了解呢？博遠商策整理了兩大重點，如下：
1.分析市場現況與趨勢
企業在選擇目標市場時，希望可以突破現有市場的框架，擴大和開發新市場，同時需考慮能不能帶來獲利與市場的穩定度，及最有利可以發揮的地方在哪裡。
文采企劃會針對企業的特性及發展的現況作為分析的起點，從產業環境及市場需求，制定目標市場，並蒐集消費者、同業競爭者、產品市場的資料，瞭解目標客群和當前產品或潛在產品的接受程度....等，時時掌握最新市場走向與未來趨勢。
2.找到核心競爭力
核心競爭力最早由普拉哈拉德和加里．哈默爾兩位教授提出，所謂核心競爭力，即企業或個人相較於其他人而言所具備的核心能力差異，每個企業都有核心能力，可能是製造、行銷、或是研發…等，是累積同業競爭者所沒有的能力，成為一種競爭優勢。
而核心競爭力的識別標準共有四點：
- 價值性：實現顧客所看重的價值，像是能顯著地降低成本、提高產品質量或提升服務效率…等。
- 稀缺性：這種技術必須是稀缺的，只有少數的企業擁有它。
- 不可替代性：企業需在為顧客創造價值的過程中具有不可替代的作用。
- 難以模仿性：企業的核心能力不能像材料、設備那樣能在市場上購買到，必須要是同業競爭者難以轉移或複製的。
四、標案規劃細項說明
其中，營運企劃書為整個投標案的核心重點，用於展示投標廠商的投標方案和營運管理計畫，詳細介紹其如何達成政府機關所提出的要求，以及在營運時期的營運計畫、行銷推廣計畫、維護管理計畫、財務規劃等等項目，營運計劃書通常會包含以下資訊：
- 營運投資項目：廠商需要根據標租案的特點和資源，規劃出一系列能夠活化場域空間的方式，並且利用這些內容來進一步擴展和豐富投資項目。
- 營運整體：廠商必須進行場地勘查，並自行前往現場實地勘查，廠商需於計畫書中詳細規劃出場地整體設施與動線規劃，讓政府單位能夠更具體地了解投標廠商對整體場地的構思及規劃。
- 營業項目及特色：依據營運投資項目的空間規劃，投標廠商需要進一步深入規劃，以向政府呈現對整個場域營運與場域活化的獨特見解和創新想法。
- 營運前準備：營運前準備工作是讓整體營運更加順暢的關鍵，它涉及到尋找合作夥伴、空間布置、員工教育訓練、場地客流量調查等重要項目，是營運前不可或缺的準備步驟。
- 經營計畫：對廠商來說是一個綜合性的計畫，須根據營運時間、營運內容、人力配置、營運目標、執行效益進行詳細的規劃及說明，讓政府對於廠商的經營規劃有更具體的想像。
- 執行團隊組織架構：包括了團隊成員的職責劃分、能力、經驗等等，能夠讓政府對於投標廠商的執行團隊有更具體的認識，了解廠商所擁有的執行能力和團隊組織的效率。
- 行銷推廣計畫：廠商須根據場域的特點與資源，進行行銷推廣計畫的規劃，藉此能夠更有效地結合當地特色及觀光產業，提升其吸引力與競爭力。
- 維護管理計畫：針對場域進行安全管理及環境維護的方式加以描述，包含了風險評估、安全管理機制、緊急應變流程等安全計畫。
- 財務規劃：根據經營場域所需的營業費用、營業成本、設備成本、營業總收入等相關費用，進行財務分析，計算出一份預估損益表，以便分析經營場域的獲利能力。
- 經驗與實績：向政府單位充分展現出投標廠商過去的經營實績及辦理特別活動的相關經歷，展現出能夠活化此場域的能力。
- 加分項目(睦鄰措施、企業社會責任CSR)：政府通常希望標租案能夠造福整體社會，以達地方創生之目的，投標廠商也可針對此進行企業社會責任的規劃，加深政府部門對於廠商的印象。
- 附件(整體規劃)：投標簡報時間通常會是有限的情況，因此為避免漏述關鍵資訊，可以將未提及的事項透過附件補充相關資訊供政府單位參考。
總而言之，透過清晰、詳細的規劃，廠商可以展現出自身的優勢和可行性，同時也讓政府對廠商的整體形象更加肯定。因此一份完善的營運企劃書可以讓投標廠商更有競爭力，並且能夠提高政府對廠商的期望值。營運企劃書的重要性不容忽視，是投標成功的關鍵之一。
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